日震衝擊房市 不要借錢投資

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受到日本地震消息及當地核電廠輻射泄漏進一步惡化影響,不單港股下挫,日前更出現港人搶購食鹽和食米現象,恐慌情緒瀰漫,更有市場言論猜測身在海外,包括在港的日本人或會「班資回朝」,出售在港持有的物業,套現回國救市?地產界人士指出,日本大地震和核泄漏事件,的確一定程度削弱了個別業主的信心,而市場也錄得個別減價成交個案,幅度5%內,但相信影響短暫,而日籍人士在港持有物業不多,如真有日籍人士減價賣樓,反而是用家入市的好時機。

日本95年1月曾發生神戶大地震,破壞嚴重,當時確有日資機構在海外大賣資產,藉以套現回國,而日圓也因資金回流日本,2個月內兌美元急升達20%。

參考中原與城大合作的二手樓價指數,94年3月起香港樓價因美國連番加息和港府推出一系列遏抑樓價措施,連月下挫,指數由報74.67跌至95年1月的58.27,之後雖然出現神戶大地震,樓價繼續偏軟,卻是起起跌跌,並在95年10月低見52.73後,因美國息口回落,一口氣升至97年中的102才見頂,可見當時樓市受日本地震影響輕微且短暫。

中原地產研究部聯席董事黃良昇指出,95年樓市持續跌市,較大程度因為內地宏調及港府打壓樓市所致,受神戶大地震影響輕微。他指出,目前內地正受宏調打壓、港府去年亦出招遏止樓宇炒賣、加上日本大地震,情况與當年有點相似,但相信樓價大幅向下調整機會率很低,除非大幅加息,在現時極端低息,樓市只會整固,對用家入市更有利。

事實上,本港樓價在日本地震事件發生前已愈升愈慢,黃良昇認為這是樓市「自我調整」的過程,因為開徵額外印花稅後(SSD),不再有炒家幾高都挾上去的現象,相信愈迫近97高位,樓價上升阻力愈大,雖然美國加息步伐有可能因日本地震事件而延後,但提醒買家手頭資金預鬆口的,不要借錢投資。

美聯集團主席黃建業表示,近期受日本地震和核泄事件影響,環球股市動盪,本港恒生指數更錄得明顯跌幅。不過黃建業認為,股市大幅調整,令本港樓市轉趨理性,對近期熾熱的樓市有降溫作用,長遠有利本港樓市繁榮穩定發展,可謂「因禍得福」。

黃建業指出,受加息及日本事件影響,樓市現時交投氣氛已不如之前熾熱。根據該公司分行資料顯示,本港十大藍籌屋苑周末成交開始放緩。而過去一周(3月11日至3月17日)十大屋苑錄得約88宗成交,較加息及地震發生前的一周(3月4日至3月10日)錄得的130宗成交,大幅回落逾三成,其中港島區成交跌幅最大,達53%。反映加息及日本事件令本港市民在物業買賣上轉趨理性,從而物業交投放緩。

黃建業續表示,一向投資於日本物業市場的資金,為避免地震的風險,有機會轉投其他地區例如香港,而本港物業亦可能因而受惠;至於原計劃投資日本物業市場的本地買家,亦可能因此將資金留於本港投資。

雖然市場預期日籍人士或會賣樓套現「班資回國」,不過,據較多日本人聚居的港島東及紅磡一帶代理指出,暫未見日資沽盤。中原區域營業董事曾柏賢表示,約有20%至30%日籍租客的嘉亨灣,以及有達70%日籍租客的逸濤灣,均未見沽盤,相信由於日籍業主為數甚少有關,兩盤約佔10伙,加上賣樓套現不及放售股票及其他資產來得快,因此未有放盤。

為方便往返內地做生意,紅磡區一帶亦有不少日本人聚居。美聯南九龍區聯席區域經理殷勒麟指出,市場觀望態度濃厚,交投量確受影響,個別單位議價空間擴闊,少部份業主輕微減價,不過以區內日籍客而言則未見此情况,亦未聞退租個案,估計是不少日籍客在港及內地有生意所致。他指出,海逸豪園現有約1200個租出單位,約40%至50%租客為日本人。