日震衝擊房市 不要借錢投資

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受到日本地震消息及當地核電廠輻射泄漏進一步惡化影響,不單港股下挫,日前更出現港人搶購食鹽和食米現象,恐慌情緒瀰漫,更有市場言論猜測身在海外,包括在港的日本人或會「班資回朝」,出售在港持有的物業,套現回國救市?地產界人士指出,日本大地震和核泄漏事件,的確一定程度削弱了個別業主的信心,而市場也錄得個別減價成交個案,幅度5%內,但相信影響短暫,而日籍人士在港持有物業不多,如真有日籍人士減價賣樓,反而是用家入市的好時機。

日本95年1月曾發生神戶大地震,破壞嚴重,當時確有日資機構在海外大賣資產,藉以套現回國,而日圓也因資金回流日本,2個月內兌美元急升達20%。

參考中原與城大合作的二手樓價指數,94年3月起香港樓價因美國連番加息和港府推出一系列遏抑樓價措施,連月下挫,指數由報74.67跌至95年1月的58.27,之後雖然出現神戶大地震,樓價繼續偏軟,卻是起起跌跌,並在95年10月低見52.73後,因美國息口回落,一口氣升至97年中的102才見頂,可見當時樓市受日本地震影響輕微且短暫。

中原地產研究部聯席董事黃良昇指出,95年樓市持續跌市,較大程度因為內地宏調及港府打壓樓市所致,受神戶大地震影響輕微。他指出,目前內地正受宏調打壓、港府去年亦出招遏止樓宇炒賣、加上日本大地震,情况與當年有點相似,但相信樓價大幅向下調整機會率很低,除非大幅加息,在現時極端低息,樓市只會整固,對用家入市更有利。

事實上,本港樓價在日本地震事件發生前已愈升愈慢,黃良昇認為這是樓市「自我調整」的過程,因為開徵額外印花稅後(SSD),不再有炒家幾高都挾上去的現象,相信愈迫近97高位,樓價上升阻力愈大,雖然美國加息步伐有可能因日本地震事件而延後,但提醒買家手頭資金預鬆口的,不要借錢投資。

美聯集團主席黃建業表示,近期受日本地震和核泄事件影響,環球股市動盪,本港恒生指數更錄得明顯跌幅。不過黃建業認為,股市大幅調整,令本港樓市轉趨理性,對近期熾熱的樓市有降溫作用,長遠有利本港樓市繁榮穩定發展,可謂「因禍得福」。

黃建業指出,受加息及日本事件影響,樓市現時交投氣氛已不如之前熾熱。根據該公司分行資料顯示,本港十大藍籌屋苑周末成交開始放緩。而過去一周(3月11日至3月17日)十大屋苑錄得約88宗成交,較加息及地震發生前的一周(3月4日至3月10日)錄得的130宗成交,大幅回落逾三成,其中港島區成交跌幅最大,達53%。反映加息及日本事件令本港市民在物業買賣上轉趨理性,從而物業交投放緩。

黃建業續表示,一向投資於日本物業市場的資金,為避免地震的風險,有機會轉投其他地區例如香港,而本港物業亦可能因而受惠;至於原計劃投資日本物業市場的本地買家,亦可能因此將資金留於本港投資。

雖然市場預期日籍人士或會賣樓套現「班資回國」,不過,據較多日本人聚居的港島東及紅磡一帶代理指出,暫未見日資沽盤。中原區域營業董事曾柏賢表示,約有20%至30%日籍租客的嘉亨灣,以及有達70%日籍租客的逸濤灣,均未見沽盤,相信由於日籍業主為數甚少有關,兩盤約佔10伙,加上賣樓套現不及放售股票及其他資產來得快,因此未有放盤。

為方便往返內地做生意,紅磡區一帶亦有不少日本人聚居。美聯南九龍區聯席區域經理殷勒麟指出,市場觀望態度濃厚,交投量確受影響,個別單位議價空間擴闊,少部份業主輕微減價,不過以區內日籍客而言則未見此情况,亦未聞退租個案,估計是不少日籍客在港及內地有生意所致。他指出,海逸豪園現有約1200個租出單位,約40%至50%租客為日本人。

日本政府借錢舉債超過稅收

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日本發生八點九級大地震,除對仙台造成廣泛創傷外,全球金融市場亦為之震動。香港經濟日報社評指出,投資者以九五年神戶大地震為鑑,昨推高日圓,可能掀起日圓套利交易大舉拆倉;但日本經濟遠弱於當年,日圓會否如當年般勁升,不無疑問。

社評指出,日本仙台市昨彷彿上演天災電影《2012》,在其以東的太平洋海域發生日本歷來最高強度的八點九級大地震,引發六至十米高巨浪席捲而至,將沿岸陸地狂沖淹沒,造成廣泛面積重創,昨晚已發現逾二百人死亡,罹難人數可能逾千。

如此嚴重天災震動全球金融市場,惟日圓匯價出現單日轉向,在地震剛發生後下挫,一美元升至兌八十三點三日圓後,日圓隨即走強,一美元曾回落至兌八十二日圓。

日本慘重天災,日圓匯價卻走強,底因應是投資者借鑑了九五年神戶六點七級大地震,搶先推高日圓,並在商品市場等力沽。神戶大地震造成六千四百人死亡、十萬億日圓損失,但日圓在地震後四個月急升兩成二,分析估計原因之一,是日本民眾與企業大舉在海外班資回朝救援與重建。

若今次出現相似情況令日圓急升,那現時借低息日圓投資全球不同市場包括股市、債市與商品市場的資金,便將因應日圓上揚而大舉拆倉,令環球金融市場遭受更重壓力。

但歷史會否簡單重複呢?日本經濟體質遠遜當年,其時日本遭資產泡沫爆破蹂躪約五年,令國債對經濟(GDP)比例升至百分之八十二,但經過經濟迷失二十年,日本政府不斷借錢刺激經濟,令該比例去年急飈上百分之一百八十一,為發達國家中最高;去年政府舉債金額亦首次超過稅收。

日本債務之重已令國際評級機構警告,情況若惡化或將降評級。日本政府現須進行救災與災後重建,必須加大發債金額,加重債務,但市場是否願意繼續支持、會否引發評級公司降級,不無風險。若大地震引爆日本政府債務危機,日圓便可能遭受沉重沽壓,不升反跌。

社評指出,現時外界初步評估,這次大地震對日本造成的經濟損失,應低於神戶大地震,但實際創傷遠未明朗,而日本企業與民眾愛國班資回朝,能否頂得住可能出現的日本債務危機對日圓造成的沽壓,亦屬未知之數,在在加深環球金融市場的不明朗因素,小投資者審慎為上。

人頭戶向銀行「借錢」炒房

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中央銀行三令五申要求銀行嚴控「炒房」大戶的貸款審核,卻仍傳出炒樓大戶利用人頭戶大舉向銀行「借錢」炒房,事實上,除了大戶炒樓超額貸款問題外,房仲公司居間協助買賣交易雙方墊高買賣合約價格、再向銀行增加貸款,都已經列入央行加強金檢的重點工作。

據了解,央行目前已經鎖定15家銀行加強房貸授信金檢作業。中央銀行總裁彭淮南也預計在明天上午出席立法院財委會進行央行業務報告,預料近期炒樓大戶炒房、銀行超貸及央行加強金檢等進度,都將成為各方關注焦點。

央行指出,按照一般授信審核慣例,銀行對擔保品的設定,可分成二大類,一為「最高限額抵押權」,這是當逾放發生時,銀行可就貸款人在銀行積欠的所有授信、信貸金額一併請求追討的額度。因此,在銀行和貸款人協議下,有時確實可能將抵押品的授信額度高出抵押品市值數倍以上。

另一種為「一般普通抵押權」,這種抵押金額大多只能就該筆債權求償,不能擴及其他授信額度的求償。

據了解,央行針對炒房投機客擬定的房貸管控措施,追蹤銀行授信狀況,發現到不少銀行在承作房貸時的部分瑕疵,還有不少房仲公司主動協助買賣交易雙方「墊高成交的合約價格」,如,原本1000萬的買賣,為了取得銀行較高的房貸金額,雙方協議墊高成交合約為1500萬元,使得原本只能核貸六成,約600萬元的房貸,頓時可增加至900萬元。

不過,央行特別提醒,房仲公司居間協助提高成交合約金額的作法,內控嚴謹且按規定辦理的銀行,自有一套作業模式,不可能輕易被蒙蔽,因此,若能輕易利用這種「墊高成交合約」的假合約,向銀行取得超額房貸金額,央行一定會加強調查。

據了解,央行實際上已經鎖定了15家銀行加強金檢,期使透過銀行嚴謹的授信審核,排除炒樓大戶輕易取得銀行貸款助長炒樓氣燄,並降低銀行授信風險、確保金融市場的安定。

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